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12月19日晚间，碧桂园在国内的发债主体碧桂园地产发布付息公告，“22碧桂园MTN002”拟于12月26日付息，本期债券发行总额为10亿元，票息为4.3%。
根据这笔债券的募集说明书显示，“22碧桂园MTN002”的债券代码为102282780，是碧桂园地产于2022年12月26日完成发行的2022年第二期中期票据，发行规模为10亿元，发行利率为4.3%，每年的付息日为12月26日。按利率计算，这笔中票一年的利息为4300万元。
碧桂园地产发行这笔债券的资金用途为项目开发建设、购回或偿还碧桂园控股有限公司境外美元债券。
该笔债券为中债增担保发行的中票，主承销商为邮政储蓄银行、中国银行，并由中债增进公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。
据企业预警通数据显示，目前碧桂园地产的债券存量规模为153.24亿元，共有债券14只，其中，公司债102.78亿元，占比67.07%；中期票据42亿元，占比27.41%；私募债8.46亿元，占比5.52%。
除此次即将付息的“22碧桂园MTN002”中票外，碧桂园地产目前还有同在去年发行的“22碧桂园MTN001”以及在今年5月发行的“23碧桂园MTN001”、“23碧桂园MTN002”3只中票。
此前在12月13日，碧桂园地产已经如期兑付了一笔由中债增提供增信保护的“22碧地02”公司债券，避免了其在境内债券市场违约。
“22碧地02”债券规模为8亿元，发行票面利率4.88%，发行期限为1+1年。碧桂园地产本次回售登记期有效回售申报数量为800万张，回售金额为8亿元（不含利息），本次撤销回售后，剩余未回售债券数量为0张。
这笔债券兑付的资金来源，是碧桂园近期出售了所持有的珠海万达商管1.79%股权，总计价值约30.7亿元。其中碧桂园首期能回笼的资金约6.57亿元，再加上一些存量资金，刚好兑付了“22碧地02”债券的8亿元。
在去年相关部门加大对优质房企用好“第二支箭”债权融资的背景下，碧桂园在中债增提供担保支持后，于2022年底发行了数笔境内债券缓解融资压力。
但碧桂园在今年的销售端没有实质改善背景下，资金状况依然紧张，到了年底后仍面临这几笔债券的还本付息压力。
在此之前，碧桂园已经在今年8月出现流动性危机，随后对共计9笔、总额超过一百亿元的境内债与投资者达成展期协议。
资金压力猛增后，碧桂园内部从下半年开始也采取了一系列降本增效措施。12月以来，碧桂园又相继实施了高管降薪、减少行政开销、回售境内债、出售资产等措施自救。
12月18日晚间，碧桂园服务披露了一则有关资产减值的内幕消息，预告其2023年的净利润将减少约32亿元至41亿元，并指出造成这一现象有两方面原因。
一是对关联方（即碧桂园集团）所欠的贸易应收款进行计提减值拨备约18亿—23亿元。理由是房地产市场供求关系发生重大变化，碧桂园集团面临阶段性流动性压力，出于谨慎性原则，碧桂园服务对关联方贸易应收款项计提大额的减值拨备。
据碧桂园服务2023半年报显示，上半年公司来自于关联方的贸易应收款为23.01亿元，较2022年同期的17.31亿元增加了32.9%；来自第三方的贸易应收款为160.91亿元，较上一年同期的142.25亿元增加了13.12%。
二是对商誉及其他无形资产减值计提约14亿—18亿元，主要由于碧桂园服务此前收并购的部分公司，在拓展和增值业务上未能如预期开展，有部分存量业务进行了调整，从而导致收入及利润下降云顶国际集团。同时，部分客户的回款周期变长，导致现金流不理想。
在过去几年物业管理板块估值较高时，碧桂园服务高溢价完成了对多家物企的收并购，这些收并购在带来大量在管面积和新业务的同时，也让其利润面临挑战。
今年以来，碧桂园服务的收并购速度已大幅放缓，目前唯一公告的收购是在11月以1.61港元/股的认购价格收购中介公司合富辉煌的股份。
对于碧桂园服务此次减值计提，摩根士丹利发表报告指出，碧桂园服务上述减值计提反映来自碧桂园应收账款78%至100%、以及约29%具有较高风险的商誉因素。据摩根士丹利估计，碧桂园服务未来数年还有约67亿元及第三方贷款潜在作出减值计提。
因碧桂园地产开发业务在销售、盈利方面遭遇的压力，如今已经传导至关联公司碧桂园服务，今年这家物业头部公司的盈利状况无疑也将会受到重大影响。
对碧桂园来说，目前的工作重点仍要放在保交楼和恢复日常运营上，在解决短期的境内债兑付后，保持住了公开市场信用，但接下来其他债券，尤其是整体美元债的展期谈判，依然会面临不少挑战。
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